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  购房十六问  
购房十六问
    第1问房屋所在位置
  不动产座落位置是影响其价格的最重要因素,房屋所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。虽然位于沿海楼盘的房价始终高于内陆,但其保值增值功能也较有保障,因此,购买商品房时,在条件允许的前提下,仍应充分考虑房产位置的重要性。在选择区位时还要注意小区位于所处地段、交通是否方便。
  瀛海美地位于石岛省级旅游度假区朝阳路北,北依朝阳山,南瞰石岛湾最美的海岸线,距离大海直线距离300米左右,上风上水,是石岛境内不可多得的优质地块。而纵观全球富人区,无不是建设在背山面海的所在。石岛交通便利,海陆空均有交通工具可到达,可直接进入直青岛、烟台、潍坊的高速公路系统,胶东半岛新近规划建设的青烟威轻轨系统,更将是到纳入整个胶东半岛一小时经济圈,届时出行将会更加便利;石岛气候温润,被联合国评为最适合人类居住的地方,是理想的度假投资所在。


  第2问小区所在城市的发展空间
  内陆朋友在海边购买的房产一般都是第二套住房,度假的同时也需要一定的保值升值潜力,这就要求小区所在城市具备良好的发展空间,因为城市经济发展了,该地区的市容市貌才会发展,该地区的房地产市场也会稳定的发展上行。
  瀛海美地所在的石岛管理区隶属于山东省威海市,自隋唐时,石岛港就成为中、日、韩三国海上贸易的“黄金海岸”。现在,石岛港已成为中国北方最大的渔港,是国内著名得海洋产品集散地,以盛产各种海珍品而著称。同时也是国家一类开放港口,年吞吐量过亿吨以上,石岛新港已开通的通往韩国仁川和釜山的航线成为中韩贸易的新的桥梁。
  石岛经济基础深厚,渔业、港口、工业、旅游业资源丰富,是威海地区经济增长速度最快的地区之一,也是胶东地区最为富有的区域,成立管理区后发展势头更加明显。随着青烟威城际轻轨的建设,环渤黄海经济圈和胶东经济圈的加速发展,石岛将迎来前千载难逢的发展机遇,一步步成为辐射带动威海南部发展的“强势龙头”、环黄渤海经济圈的“重要板块”和沟通东北亚地区经贸往来的“重要窗口”,未来发展不可限量;



  第3问房屋出售价格
  价格自然是购房的核心。一个楼盘由于所属朝向、位置、层数不同,价格也会有差异。看价格的比较时,首先要弄清价格到底是什么价,有的是“开盘价”,即最低价;有的是“均价”;有的是“最高限价”;有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格。而房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”,也会对房屋的价格有影响。因此,购房者应当注意价格计算的依据是哪种价格。
  瀛海美地目前均价在2500元/平米左右,在石岛湾开发区的楼盘中属于中等偏上的价格,但除了价格之外,我们仍需了解这部分价格能给我们带来什么,看这个价格背后的性价比——短肢剪力墙结构、法式古典园林规划、泛会所俱乐部、实力开发商品质保障等,都使得瀛海美地区别于其他楼盘,相近的价格享受绝对高品质的住宅,一步到位的优越感不可复制;


  第4问小区整体配套
  配套是否完备,直接影响着居住的舒适性。一个成熟的社区,水电暖等基本配套完备之外,还应当具备学校、超市、菜市场、小区餐厅、健身器材、会所等便民设施,这些服务设施是否具备,也是购房者应当了解和掌握的基本信息。
  瀛海美地基本配套设施完备,市政统一供水供电供暖,采暖采用了目前比较先进的地面采暖设施。小区位于石岛开发区的核心地段,数百米之内学校、超市、医院、菜市场齐全,小区内设会所,同时也可以享受万嘉开发的其他楼盘会所,目前建成的有海风花园会所,可通过电瓶车与瀛海美地相连,瀛海美地、海风花园以及万嘉以后将要开发的楼盘会所功能互补,使万嘉业主可以充分享受其带来的休闲和便利。


  第5问小区绿化情况
  绿地率是指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。绿色不仅让人赏心悦目,放松身心,而且对于保障人身健康十分重要。因此,了解拟购房产所在小区的绿化率,也是一个重要的参考因素。
  瀛海美地聘请上海同章进行园林设计,绿化率高达45%,总投资逾600万元,吸收欧洲中世纪古典台地花园精华,进行现代演绎,以喷泉水景、古典雕塑、修剪整齐的植栽为主要元素,利用小区坐落山脚、北高南低、俯视大海的地势,创造了空间丰富的台地花园,行成移步换景,户户观景的景观体系。如此高品质的园林景观,在石岛乃至威海地区的楼盘中都是罕见的。


  第6问小区整体布局
  主要看小区的平面规划设计,诸如建筑容积率、车库(位)位置、交通动线等。其中较为重要的二个指标是建筑容积率和日照间距。
  建筑容积率是指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。一般说来,居住区内的楼层越高,容积率也越高。为了取得更高的经济效益,一些开发商会提高建筑高度,争取更高的容积率。但容积率过高,会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形,大大影响居住区的生活环境。
  日照间距是指在居住区规划中,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持一定的距离。《城市居住区规划设计规范》对日照时段和日照间距做了相关的规定。日照间距越大,越能保证您能够沐浴阳光的明媚。对经常在家的老人和儿童来说,阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候,保证住宅的卫生,提高住宅的舒适度。
  瀛海美地全部采用6层多层公寓设计,顶层坡屋顶,不设阁楼,楼间距在24米左右,将大部分的土地留给绿化和景观,因此容积率仅为1.02,加上项目位于山脚,地势由南至北缓慢上升,造成个单体楼采光充足,赋予小区充分的舒适度,保障社区优质的居住环境以及休闲氛围。同时,社区设计之初,特别注意了楼宇位置以及交通动线安排,单体楼或长或短,道路或曲或直,避免了因为社区布局简单而造成的兵营式排楼情况,建筑、景观自然散落,总体感觉浪漫休闲。


  第7问小区内部交通
  由于住宅小区的主要功能在于居住,因此,保障交通安全是非常重要的。特别对于小区内常有玩耍的孩子,如果车辆随意穿行,对于保障安全是非常不利的因素;同时如果各楼宇间汽车通行停放,会造成停车位过多,绿化面积减少,居住环境吵杂等情况。因此,注意小区内交通设施及布局,对于购房者而言是非常重要的。
  瀛海美地非常注重交通动线的设计,社区内部仅有一条交通环路,停车位置也集中在这条交通环路的两侧,大部分楼宇之间不设停车位,将楼宇间的土地都建设成为形式丰富的楼宇花园,使得居住区域更为静谧,居住氛围更加浓厚;


  第8问室内通风状况
  通风好,会增加屋内空间的流畅,调解室内的温度。如果小区容积率过高,楼盘之间围合过紧,或是前后倚靠高大建筑物,会严重影响室内通风。
  瀛海美地地形的高差以及充足的楼间距,使得楼宇采光通风良好,同时,小区户型大部分采用了全明设计,各个卧室、厨房、卫生间都有明窗设计(部分卫生间没有窗也安排了通风管道),海风每日自然进出,室内空气更为新鲜、健康。


  第9问拟购房屋的户型
  购房者应该注意户型设计,屋内“动静”分区。即经常有人出入的客厅、餐厅与相对安静的卧室适当分区,从客厅不能直接看到卧室内的陈设等。 厨房、卫生间应为整体设计且有独立可靠的排气系统等。另外,在考虑装修改变整体室内结构时,不能破坏室内的承重墙结构。
  瀛海美地吸收海风花园的成功户型经验,聘请上海的专业设计院作为设计顾问,大部分户型做到全明,大开间,短进深,房间内部动静分区;同时,由于瀛海美地采用了短肢剪力墙的结构,室内使用空间更多,同样是4米开间的客厅,砖混结构净使用开间为3米76,而短肢剪力强结构的户型为3米8,使用面积增加的同时,剪力墙结构住宅黑色墙体以外部分分割墙均可拆除,随意分割室内空间,室内装修更为灵活、个性。


  第10问室内及公共设备
  主要指住宅设备与公共设施。住宅设备包括管材、门窗塑材、电源开关品牌、粉墙涂料等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位,是否有方便实用。
  瀛海美地建材部分全部选用高档材料,比如窗采用高档静电喷塑铝合金(或者同质的塑钢)中空玻璃窗,门选用高级防盗门等,小区公共部位还安装了闭路监控系统、与物业联网的可视对讲系统、红外线周界防越系统、电子巡更系统等智能安保设施,充分保障业主的生活财产。


  第11问结构
  住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的,一般分为砖混结构、框架结构、短肢剪力墙结构等。砖混结构造价低,便于施工。但同时房屋开间、进深受限制,室内格局一般不能改变,墙体结构占据空间过多,整体性、耐久性较差。框架结构较砖混稳定、耐久,但同时户内梁柱角较多,不利于装修。总体说来,短肢剪力墙结构抗震性能好,整体性强,防火性能、耐久性能好,室内面局较灵活。这种结构的施工难度相对较大,结构造价也相对较高。
  瀛海美地采用目前多层住宅最为先进的短肢剪力墙结构,单位成本较砖混增加200元/平米左右,但此结构的住宅砖混、框架更为稳定,耐久以及抗震性能也更强,也比其他结构的房屋使用率更高, 除了室内剪力墙部分,其他墙体可以随意分割,也摒除了框架结构识内柱脚多的劣势,目前发达地区正大力提倡剪力墙结构,足以见其性能更优。


  第12问商品房使用年限
  住宅使用年限是一个重要的指标。住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限,是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是:短肢剪力墙结构60-80年;砖混结构50年。此外,住宅所占土地的规划用途不同,使用年限也会不同。对于居住用地,最高批租年限为70年,但从批租到建设成型一般要经历数年的时光,交付时候后的土地使用年限一般为六十几年。对于商业用地的使用年限最高为四十年。因此,购房人应当注意拟购房屋占地的土地规划用途。
  瀛海美地采用短肢剪力墙结构,住宅相比砖混结构更加耐用经久,设计使用年限高达60到80年;而同时,小区所在土地具备土地证,土地使用年限至2067年,小区07年底交付使用,土地使用年限可达60年。


  第13问购房实际需要面积
  对于绝大多数购房人而言,居住是购房的主要目的。因此,购买实用的住房,“面积”大小是一个重要指标。目前,国家要求小户型开发在新建楼盘看法重要占到一定比例。对于纯粹度假的客户,50平米左右的1房应该就可以满足需求;对于一般的家庭而言,90平方米的房型,如果能够充分利用空间,可以基本满足需要;如果家里人口较多,经常有朋友探访,并喜欢大空间的客户,120平方米以上的大房型可以满足这种需要。
  瀛海美地户型中涵盖50平米左右的一房以及130多平米左右的三房,其中85平方米左右的两房两厅为主力户型,可以满足各种人群的需求。


  第14问套内建筑面积与分摊公共面积的变化
  商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积;套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间等。购房者买房时,一定要注意公摊面积是否合理,一般多层住宅的公摊面积较少,高层住宅由于公共交通面积大,公摊面积较多。
  瀛海美地得房率均在85%以上,而且由于采用短肢剪力墙结构,室内外墙体占用空间较少,因此套内使用面积更多,经过测算,同是一套100建筑平米的住宅,短肢剪力墙结构的住宅要比砖混结构的套内使用面积多出2.5平米左右,1平米使用面积住宅单价3000元计算{建筑面积单价/0.8使用系数},购买100平米建筑面积的剪力墙结构已经比同面积砖混结构节省了7500元左右。


  第15问物业管理
  一般新建商品房开发商会指定前期物业管理。物业管理费标准因住宅等级、服务内容、服务深度而异。物业管理费都有哪些内容、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等,买房前都应该问清楚,以便于估算资金,量力而行。此外,小区成立业主大会后,可以解聘或重新选聘物业管理公司。因此,对于不满意的物业管理,您可以充分利用业主的权利,决定对小区物业管理公司的取舍。
  瀛海美地选聘青岛新时代物业公司作为小区的前期物业管理顾问,新时代公司具有国家二级物业管理资质并通过了ISO质量认证体系,是一家具有多年物业管理经验的企业,荣获青岛市十佳物业服务企业,它充分发挥物业管理经验,在业内首倡“人性化物业管理,为业主提供优质的物业管理。


  第16问开发商的实力
  异地置业需要看清楚开发商是否诚信并且具备实力,因为大部分时间深处外地,选择一个实力雄厚并且诚信的开发商尤为重要。
  瀛海美地开发商威海万嘉房地产开发有限公司是专业的房地产开发公司,注册资金1000万元,公司曾于04年成功开发了海风花园,海风花园建成后成为石岛地区档次最高、配套设施最为齐全的社区,更为重要的是,海风花园的建设兑现了先期宣传的优质建筑材料、景观以及相关配套并仍在不断的完善,业主收房时无不对此深表赞赏。诚信、专业、投入,这是万嘉的态度,也正是因为我们以这种严谨的工作思路、珍惜资源的认真态度为开发根本,不断要求超越自我,所以才能在建筑、环境、规划、物业等中和配套上突破创新,如今海风花园的成功证明我们做到了,相信瀛海美地建成后一定会成为石岛乃至威海楼盘的另一面旗帜。

  总之,全面、充分的购房前的准备,可以使您避免购房纠纷的发生,切实保障您的权益。


 

 

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